전세사기 예방법 7단계

전세사기, 남의 일이 아닙니다.

 

2025년에도 깡통전세·허위계약·명의신탁 사기는 여전히 진행 중!

 

 

"확정일자 받았으니까 안전하다"는 착각, 지금 버리세요.

 

억대 전세보증금, 내가 직접 지키는 방법, 전세사기 예방법을 지금부터 단계별로 알려드립니다

 

 

 

 

✅ 전세사기, 왜 이렇게 많아졌을까?

 

✔️ 집값 하락 + 고금리 시대 → 역전세 심화

 

✔️ 허위 임대인·명의신탁 거래 증가

 

✔️ 갭투자 실패로 인한 깡통전세 확산

 

📌 현실: 확정일자가 있어도 ‘선순위 근저당’이면 보증금 못 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

✅ 전세사기 실제 피해 사례 (2024~2025년 발생)

 

서울 A씨: 보증금 2억 / 등기부등본 미확인 → 선순위 근저당 3건

 

인천 B씨: 임대인 사망 후 상속인이 보증금 반환 거부

 

부산 C씨: 공인중개사와 가짜 임대인 짜고 허위계약 체결

 

대구 D씨: 계약 직후 경매 돌입, 보증금 1억 5천 못 돌려받음

 

 

👉 이 모든 사례의 공통점?

 

✔️ "확인만 했어도 피할 수 있었다"는 점입니다.

 

 

 

 

 

 

 

✅ 2025년 전세사기 예방법 7단계

 

1️⃣ 등기부등본 반드시 확인

 

무료 조회: 대법원 인터넷 등기소

 

확인 필수: 소유자, 근저당권, 가압류, 압류

 

최근 6개월 이내 거래 내역 주의

 

✅ Tip: 등기부등본 ‘말소 기준 등기’ 꼭 체크

 

(이 등기보다 앞서는 권리만 안전)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2️⃣ 전입신고 + 확정일자 필수

 

전입신고 → ‘대항력’ 발생 (내 권리를 주장할 수 있음)

 

확정일자 → ‘우선변제권’ 발생 (보증금 회수 가능)

 

✅ 전입신고는 계약 당일 바로 신청

 

✅ 확정일자는 동주민센터 당일 방문 필수

 

 

 

 

 

 

 

3️⃣ 시세와 보증금 비율 반드시 확인

 

✔️ 지역 평균 시세의 70% 이하 보증금 적정

 

✔️ 시세보다 보증금이 더 높다면 ‘깡통전세’ 의심

 

✅ 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산 시세 참고

 

 

 

 

 

 

4️⃣ 임대인 실소유자 본인 확인

 

등기부 소유자 = 계약 임대인 일치 여부 확인

 

대리 계약 시 ‘위임장’ 및 임대인 신분증 필수

 

✅ 명의신탁 의심 시 즉시 계약 중단

 

 

 

 

 

 

 

5️⃣ 공인중개사 사무소 검증

 

국토교통부 등록 여부 확인: 공인중개사 조회

 

허위 매물·허위 계약서 작성 유의

 

✅ 방문 전 ‘중개사무소 허가증’ 꼭 요청

 

 

 

 

 

 

6️⃣ HUG 전세보증금 반환보증 가입

 

✔️ 보증기관이 세입자 대신 보증금 먼저 지급

 

✔️ 임대인 파산, 깡통전세도 보장

 

신청: HUG, SGI 서울보증

 

보증료: 연 0.128~0.154% (2억 전세 기준 약 30,000원/년)

 

✅ 2025년 정부 보증료 지원 → 더 저렴하게 가입 가능

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7️⃣ ‘전세사기 방지 사전점검표’ 활용

 

✔️ 국토교통부, 법률구조공단에서 제공하는 사기 예방 체크리스트

 

전세계약 전 자가진단 필수

 

사기 의심 시, 무료 법률 상담 지원

 

 

 

 

✅ 2025년 전세사기 예방을 위한 정부 지원제도

 

📌 피해자 구제 지원

 

전세사기 피해자 긴급 대추 ㄹ : 최대 2억 원, 연 1.2% 저금리

 

경매 진행 시, 주택도시보증공사(HUG) 긴급 지원

 

피해자 전세금 보장 보허 ㅁ 료 일부 지원

 

 

 

 

📌 제도 개선

 

임대차 계약정보 의무 등록제 도입

 

법률구조공단 무료 소송 지원 확대

 

 

 

 

 

 

 

 

✅ 전세사기 Q&A

 

Q. 확정일자만 받으면 안전한가요?

 

A. 아닙니다. 선순위 근저당이 있으면 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

 

 

 

 

Q. 깡통전세 위험 지역은 어떻게 알 수 있나요?

 

A. HUG의 ‘깡통전세 위험지도’를 활용하세요.

 

 

 

 

Q. 전세계약 전에 임대인 부채를 조회할 수 있나요?

 

A. 등기부등본, 금융감독원 채권 정보, 서울보증ㅂ ㅗ 험 사전 조회 서비스 이용

 

 

 

 

Q. 반환보증 보허 ㅁ은 언제 가입하나요?

 

A. 전입신고, 확정일자 후 바로 가입하세요. 보ㅎ ㅓㅁ가입 시기가 빠를수록 안전합니다.

 

 

 

 

 

 

✅ 보증금 지키는 핵심 요약표

 

구분	필수 조치	위험 감소도
등기부등본	소유자·근저당 필수 확인	★★★★★
확정일자	보증금 우선변제권 확보	★★★★☆
보증보험	반환불능 대비 보장	★★★★★
중개사 검증	허위 매물 방지	★★★☆☆
시세 확인	깡통전세 사기 회피	★★★★☆

 

 

✅ 내 보증금, 지키는 방법

 

✅ 계약 전 등기부등본 열람 (소유자·근저당 확인)

 

✅ 전입신고 + 확정일자 즉시 진행

 

✅ 시세 대비 보증금 적정 비율 체크

 

✅ 보증보허 ㅁ (HUG·SGI) 가입하기

 

✅ 공인중개사 자격·허가 여부 확인

 

✅ 국토부·법률구조공단 사전점검표 활용

 

 

 

 

 

 

✅ 마무리 요약

 

✔️ 전세사기, 남의 일이 아닙니다.

 

✔️ "설마 나한테 그런 일이?" → 이런 생각이 가장 위험합니다.

 

✔️ 계약 전 30분만 꼼꼼히 확인하면 수천만 원 지킬 수 있습니다.

 

내 돈, 내 집, 내 책임!

 

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