전세보증금 반환 방법 돌려받기

전세사기·깡통전세 뉴스가 끊이질 않습니다.

 

혹시 여러분도 지금 ‘전세보증금 돌려받을 수 있을까?’ 걱정하고 계신가요?

 

 

 

✔️ 전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?

 

✔️ 집이 경매로 넘어가서 내 보증금이 사라질까 불안하다면?

 

지금부터 전세보증금 반환 안전하게 받는 방법부터 최악의 상황에서 돈을 지키는 법적 절차까지 완벽하게 정리해드립니다.

 

 

 

 

✅ 전세보증금 반환, 왜 못 받는 상황이 발생할까?

 

전세 계약이 종료되면 보증금을 돌려받는 건 당연한 권리입니다. 하지만 현실은 다릅니다.

 

최근 다음과 같은 상황에서 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 폭증하고 있습니다.

 

 

 

 

🚨 이런 경우 위험합니다

 

집주인이 파산하거나 대출이 많아 보증금 반환이 불가능한 경우

 

후순위 근저당, 가압류가 많이 설정된 집에 살고 있는 경우

 

새 세입자가 안 구해져서 기존 세입자의 보증금을 못 돌려주는 경우

 

집이 경매로 넘어가 버린 경우

 

👉 특히 **‘깡통전세’**는 2025년에도 여전히 위험합니다.

 

(깡통전세: 매매가가 전세보증금보다 낮아지는 집)

 

 

 

 

 

✅ 전세보증금 반환 기본 절차

 

시기	해야 할 일
계약 만료 1~3개월 전	집주인에게 연장/퇴거 의사 확인, 보증금 반환일 조율
계약 종료일	전세보증금 반환 요청, 불이행 시 내용증명 발송
계약 종료 후	임차권 등기명령, 전세보증금 반환 소송, 반환보증보 허ㅁ 청구 등 진행

 

 

 

 

 

✅ 전세보증금 못 돌려받을 때 필수 대응 3단계

 

1️⃣ 내용증명 발송 (계약 종료일 당일)

 

집주인이 계약 만료일까지 보증금을 돌려주지 않으면,

 

내용증명을 등기우편으로 발송하세요.

 

✔️ 법적 증거 확보에 필수입니다.

 

 

 

📄 내용증명 예시

 

[발신인] 홍길동 (세입자)

 

[수신인] 김집주인 (임대인)

 

[내용] 2025년 6월 30일 종료된 전세계약에 대한 보증금 반환 요청.

 

기한 내 미지급 시 민사소송 등 법적 절차를 진행하겠습니다.

 

👉 Tip: 계약 종료일 이후 최대한 빨리 발송해야 합니다.

 

 

 

 

 

2️⃣ 임차권 등기명령 신청

 

보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면

 

임차권 등기명령을 꼭 신청하세요.

 

✔️ 신청 장소: 관할 지방법원 등기과

 

✔️ 수수료: 약 1~2만 원 수준

 

 

 

✅ 효력: 집주인은 등기된 상태로는 집을 팔거나 담보로 제공하기 어려워집니다.

 

✅ 세입자는 퇴거 후에도 보증금 반환 권리를 유지할 수 있습니다.

 

👉 임차권 등기명령은 전세금 반환 압박의 강력한 수단입니다.

 

 

 

 

 

 

3️⃣ 전세보증금 반환 소송 진행

 

내용증명 및 등기명령에도 보증금을 못 받을 경우, 민사소송 절차로 진행해야 합니다.

 

✔️ 법률구조공단 무료 상담 적극 활용 (☎️ 국번 없이 132)

 

✔️ 소액사건(보증금 1,000만 원 이하)은 본인이 직접 소장 제출 가능

 

 

💡 중요: 등기부등본 상, 집에 설정된 ‘근저당’ 금액이 보증금보다 적은지 꼭 확인하세요.

 

(내 보증금이 최우선변제권을 가지는지 체크)

 

 

✔️ 판결 확정 후 → 강제집행(압류, 경매 신청) 가능

 

 

 

 

 

 

✅ 전세보증금 반환보증 가입하기 (HUG, SGI 서울보증)

 

전세보증금 반환보증 ㅂ ㅗ 험은 보증기관이 세입자 대신 보증금을 먼저 지급해주는 제도입니다.

 

 

• 보증기관: HUG, SGI서울보증
• 세입자 → 보증금 반환 청구
• 기관이 집주인에게 구상권 행사

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

✔️ 보ㅎ 험료: 보증금의 연 0.128~0.154% 수준

 

✔️ 예시: 2억 전세 = 연 약 30,000원

 

✔️ 가입조건: 수도권 7억, 비수도권 5억 이하 전세 / 전입신고 + 확정일자 필수

 

 

✅ 2025년에도 정부에서 일부 보 허 ㅁ 료 지원

 

👉 보 허 ㅁ  가입은 HUG, SGI 홈페이지에서 간편 신청 가능

 

 

 

 

 

 

 

✅ 전세사기·전세보증금 위험 예방 꿀팁

 

✔️ 등기부등본 필수 확인

 

근저당, 가압류, 소유권 변경 내역 체크

 

임대인 대출 잔액 확인

 

 

 

✔️ 전입신고 + 확정일자 필수

 

전입신고 → 대학력 발생 (내 권리가 우선)

 

확정일자 → 보증금 우선변제 가능

 

 

 

 

 

 

 

✔️ 집주인 신용정보 조회하기

 

임대인 신용불량·파산 정보 사전 확인 가능 (전세사기 예방 서비스 이용)

 

 

 

✔️ 계약 전 집값 시세 확인

 

매매가보다 전세가가 지나치게 높으면 깡통전세 의심

 

 

 

✔️ 전세보증금 반환보증 보 ㅎ 험 미리 가입하기

 

계약 초기에 가입하면 가장 안전

 

 

 

 

 

✅ 2025년 전세보증금 반환 Q&A

 

Q. 보증금을 못 받으면 무조건 소송해야 하나요?

 

A. 아닙니다. 임차권 등기명령 + 반환보증 보ㅎ ㅓㅁ 을 먼저 활용하세요. 그래도 안 되면 소송 진행

 

 

 

Q. 새 세입자가 안 들어오면 어떻게 되나요?

 

A. 집주인은 새 세입자 유무와 관계없이 기존 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

 

 

 

 

Q. 임차권 등기명령하면 퇴거해도 괜찮나요?

 

A. 네, 등기명령 후 퇴거하면 내 권리가 그대로 유지됩니다.

 

 

 

Q. 전세보증금 반환보증 ㅂ ㅗ 험은 언제 가입하는 게 좋나요?

 

A. 계약 체결 직후, 전입신고·확정일자 받은 후 바로 가입하는 게 가장 안전합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

✅ 체크리스트

 

내 계약서, 등기부등본 재확인

 

집주인 연장/퇴거 의사 확인

 

전세보증금 반환보증 가입 토

 

전입신고 + 확정일자 반드시 완료

 

만약 위험 신호가 보이면 내용증명 발송 준비

 

관할 법원 임차권 등기명령 신청 절차 숙지

 

 

 

 

✅ 마무리 요약

 

✔️ 전세보증금 돌려받기, 절대 가만히 있으면 안 됩니다.

 

✔️ ‘내용증명’ → ‘임차권 등기명령’ → ‘보증보 ㅎ ㅓㅁ  활용’ → ‘소송 절차’는 반드시 숙지하세요.

 

✔️ 조금이라도 불안하다면 전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 가장 현명합니다.

 

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